11부에서 경매 권리분석 사례 를 통해 한 물건을 처음부터 끝까지 분석해 봤다면 이제 실제 법원에 가서 입찰하는 과정을 알아볼 차례입니다.
처음 법원 경매에 참여하려고 하면 물건을 분석할 때보다 입찰 당일이 더 긴장될 수 있습니다.
“실제 입찰표는 어떻게 생겼을까?”
“금액을 적는 네모칸에는 어떻게 써야 하지?”
“입찰보증금은 얼마를 준비할까?”
“대리입찰이나 공동입찰은 서류를 어떻게 준비해야 하지?”
“입찰표와 보증금은 어떤 봉투에 넣어야 하지?”
하지만 경매 입찰 방법은 실제 양식과 제출 순서를 미리 한번 보고 가면 훨씬 덜 어렵습니다.
이번 12부에서는 법원에서 사용하는 기일입찰표 전산양식 A3360의 실제 구조를 기준으로 입찰 준비물, 입찰가격 작성, 매수신청보증, 대리입찰 위임장, 공동입찰신고서와 공동입찰자목록, 보증봉투와 기일입찰봉투 제출방법, 개찰까지 처음부터 정리해 보겠습니다.
경매 입찰 방법, 전체 흐름은 어떻게 진행될까요?
경매 입찰 방법의 전체 흐름부터 먼저 볼게요.
- 매각기일에 법원에 도착합니다.
- 입찰게시판에서 사건의 취소·변경 여부와 특별매각조건을 확인합니다.
- 기일입찰표를 작성합니다.
- 매수신청보증을 준비합니다.
- 대리입찰이나 공동입찰이라면 필요한 추가서류를 준비합니다.
- 입찰표와 보증을 정해진 봉투에 넣습니다.
- 집행관의 안내에 따라 입찰함에 제출합니다.
- 입찰마감 후 개찰 결과를 확인합니다.
기일입찰은 매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방식이며, 입찰표에는 사건번호, 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소, 대리인 정보, 입찰가격 등을 적습니다.
공식 자료: 찾기쉬운 생활법령정보 – 기일입찰의 절차
경매 입찰 방법에서 입찰 전날 무엇을 준비할까요?
입찰 당일에 서두르지 않으려면 전날 대부분의 준비를 끝내두는 것이 좋습니다.
공통적으로 다음 내용을 다시 확인하세요.
- 사건번호와 물건번호
- 입찰할 법원
- 매각기일과 입찰시간
- 최저매각가격
- 매수신청보증금액
- 경매 취소·변경 여부
- 특별매각조건
- 내가 미리 정한 최고 입찰가격
매각기일이 공고된 후에도 경매가 취소되거나 일정이 변경될 수 있으므로 입찰 당일 법원 게시판에서도 다시 확인하세요.
실제 기일입찰표 A3360은 어떻게 생겼을까요?
법원 기일입찰에서는 기일입찰표 전산양식 A3360이 사용됩니다.
실제 양식을 보면 입찰가격과 보증금액을 적는 부분에 금액 단위별 네모칸이 한 줄로 나열되어 있습니다.
입찰가격란은 천억·백억·십억·억·천만·백만·십만·만·천·백·십·일 단위로 나뉘어 있어 숫자를 한 자리씩 정확하게 적도록 되어 있습니다.
기일입찰표 앞면
기일입찰표 뒷면 위임장
※ 위 이미지는 전산양식 A3360의 구조를 기준으로 만든 학습용 재현본입니다. 실제 입찰 제출에는 해당 법원 집행과 또는 경매법정에 비치된 최신 양식을 사용하는 것이 가장 안전합니다.
실제 입찰표와 위임장을 다운로드할 수 있을까요?
아래 PDF는 앞면과 뒷면 위임장을 함께 넣어 출력 연습을 할 수 있도록 만들었습니다.
법원경매정보나 법원에 비치된 최신 A3360과 대조한 뒤 실제 입찰에는 최신 법원 양식을 사용하세요.
입찰가격 네모칸에는 어떻게 적어야 할까요?
경매 입찰 방법에서 가장 조심해야 하는 부분 가운데 하나입니다.
기일입찰표의 입찰가격은 일정한 금액으로 표시해야 합니다.
무엇보다 입찰가격은 정정하지 않는 것이 중요합니다.
부동산 경매절차 처리기준상 입찰가격을 정정한 경우에는 정정인 날인 여부와 관계없이 개찰에서 제외될 수 있습니다.
따라서 숫자를 잘못 적었다면 지우거나 덧쓰지 말고 제출 전에 새 입찰표로 다시 작성하세요.
또 하나의 사건에 여러 물건이 있다면 물건번호도 반드시 적어야 합니다.
매수신청보증은 얼마를 준비해야 할까요?
기일입찰의 매수신청보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다.
예를 들어 최저매각가격이 3억원이라면 통상 3,000만원입니다.
다만 법원은 상당하다고 인정하는 경우 보증금액을 다르게 정할 수 있습니다.
따라서 “무조건 10%”라고만 기억하지 말고 실제 사건의 매각공고에서 보증금액을 확인하세요.
매수신청보증은 현금, 일정 요건의 자기앞수표 또는 법에서 인정하는 보증서 등의 방법으로 제공할 수 있습니다.
공식 법령: 민사집행규칙 제63조·제64조 – 매수신청보증
입찰표와 보증금은 어떻게 봉투에 넣을까요?
이 부분은 글로만 보면 헷갈리지만 순서를 알면 간단합니다.
- 기일입찰표 작성을 마칩니다.
- 현금 또는 자기앞수표로 보증하는 경우 보증을 흰색의 작은 매수신청보증봉투에 넣고 봉합니다.
- 매수신청보증봉투와 기일입찰표를 황색의 큰 기일입찰봉투에 함께 넣습니다.
- 기일입찰봉투를 봉하고 필요한 날인을 합니다.
- 집행관의 날인을 받은 입찰자용 수취증을 절취해 따로 보관합니다.
- 집행관 면전에서 기일입찰봉투를 입찰함에 넣습니다.
보증서를 제출하는 경우에는 그 보증서를 매수신청보증봉투에 따로 넣지 않는다는 점도 알아두세요.
대리입찰은 어떤 서류가 필요할까요?
대리인이 입찰하는 경우에는 입찰표에 본인과 대리인의 정보를 모두 작성하고, 대리권을 증명하는 서류를 함께 제출해야 합니다.
A3360 뒷면에는 위임장 양식이 함께 있습니다.
실무상 본인의 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서, 대리인의 신분증 등을 미리 준비하는 것이 중요합니다.
위임장과 인감증명서의 인영이 맞지 않는 경우 등에는 개찰에서 제외될 수 있으므로 대리입찰은 전날 서류를 한번 더 확인하세요.
공동입찰자가 2명 이상이면 어떻게 작성할까요?
부동산을 여러 사람이 함께 매수하려면 공동입찰을 할 수 있습니다.
공동입찰은 기일입찰표 A3360 한 장의 본인란에 여러 사람의 이름을 작은 글씨로 모두 적는 방식이 아닙니다.
공동입찰을 할 때는 다음 두 가지 별도 양식을 함께 사용합니다.
- 공동입찰신고서 — 전산양식 A3364
- 공동입찰자목록 — 전산양식 A3365
이 양식들은 기일입찰표 A3360과 마찬가지로 법원 집행과 사무실과 경매법정 등에 비치되어 있습니다.
공식 자료: 찾기쉬운 생활법령정보 – 공동입찰 양식 안내
기일입찰표에는 어떻게 적을까요?
공동입찰을 하는 경우 기일입찰표의 본인란에는 “별첨 공동입찰자목록 기재와 같음”이라고 기재하는 방식으로 작성합니다.
그리고 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 기일입찰표와 함께 제출합니다.
공동입찰에서는 각 공동입찰자의 지분을 분명하게 표시해야 합니다.
공동입찰신고서 A3364에는 무엇을 적을까요?
공동입찰신고서에는 기본적으로 다음 사항을 적습니다.
- 입찰 법원
- 사건번호
- 물건번호
- 공동입찰이라는 사실
- 공동입찰자 — 별지 공동입찰자목록과 같음
- 신청인 외 공동입찰자 수
- 신고일자
공동입찰신고서 자체에 공동입찰자 전원의 상세정보를 모두 적는 것이 아니라 별도의 공동입찰자목록 A3365에 각 사람의 내용을 적습니다.
공동입찰자목록 A3365에는 무엇을 적을까요?
공동입찰자목록에는 공동입찰자 각각에 대해 다음 내용을 작성합니다.
- 번호
- 성명
- 주민등록번호
- 주소
- 전화번호
- 지분
특히 지분을 빼먹지 마세요.
기일입찰표에도 공동입찰의 경우 각자의 지분을 분명하게 표시하도록 되어 있습니다.
예를 들어 세 사람이 공동으로 매수한다면 다음처럼 정할 수 있습니다.
| 공동입찰자 | 예시 지분 |
|---|---|
| 홍길동 | 1/2 |
| 김다함 | 1/4 |
| 이경매 | 1/4 |
이처럼 각 사람이 취득할 지분을 명확하게 적는 것이 중요합니다.
공동입찰자가 아주 많으면 어떻게 할까요?
공동입찰자가 많더라도 기일입찰표 한 장에 모든 사람의 정보를 억지로 적을 필요는 없습니다.
공동입찰자들의 상세정보는 별도 공동입찰자목록 A3365으로 관리합니다.
공동입찰자가 많아서 한 장의 목록으로 부족한 경우에는 임의로 글씨를 작게 줄여 쓰기보다 해당 법원의 집행관 안내에 따라 공동입찰자목록을 추가로 사용하는 것이 안전합니다.
공동입찰자 수가 많으면 서류 누락 가능성도 커지기 때문에 입찰 전 법원 집행과에 문의해 작성·첨부 방법을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
공동입찰에서는 간인도 확인해야 할까요?
네.
공동입찰 양식에는 입찰표와 공동입찰신고서, 공동입찰신고서와 별지 공동입찰자목록 사이의 연결관계를 확인할 수 있도록 공동입찰자들이 필요한 곳에 간인하도록 안내되어 있습니다.
처음 공동입찰을 하는 경우라면 현장에서 임의로 처리하기보다 비치된 작성견본과 집행관 안내를 그대로 따르는 것이 가장 안전합니다.
공동입찰 핵심 체크
① 기일입찰표 A3360
② 공동입찰신고서 A3364
③ 공동입찰자목록 A3365
④ 공동입찰자별 지분 표시
⑤ 필요한 곳에 공동입찰자 간인
⑥ 공동입찰자가 많으면 집행관 안내에 따라 목록 추가
⑦ 사건번호·물건번호를 세 서류에서 동일하게 작성
입찰표를 제출한 뒤 취소하거나 바꿀 수 있을까요?
안 됩니다.
민사집행규칙 제62조는 입찰을 취소·변경 또는 교환할 수 없도록 정하고 있습니다.
그래서 입찰함에 넣기 전 아래 네 가지를 마지막으로 확인하세요.
- 사건번호
- 물건번호
- 입찰가격
- 보증금과 첨부서류
입찰마감과 개찰은 어떻게 진행될까요?
입찰은 집행관이 입찰표 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면서 시작합니다.
입찰표 제출을 최고한 뒤 1시간이 지나기 전에는 입찰을 마감할 수 없습니다.
입찰이 마감되면 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 시작하도록 경매절차 처리지침에서 정하고 있습니다.
개찰할 때는 집행관이 입찰봉투를 열고 사건번호, 입찰목적물, 입찰자의 이름과 입찰가격을 확인합니다.
가장 높은 유효 입찰가격을 신고한 사람이 최고가매수신고인으로 정해집니다.
같은 최고가격을 두 명이 썼다면 어떻게 될까요?
가장 높은 입찰가격을 적은 사람이 두 사람 이상이라면 그 사람들을 대상으로 추가입찰을 실시합니다.
추가입찰에서는 종전 최고 입찰가격보다 낮은 가격을 쓸 수 없습니다.
추가입찰에서도 같은 최고가격이 나오거나 적법한 추가입찰이 이루어지지 않는 경우에는 법에서 정한 방식에 따라 추첨으로 최고가매수신고인을 정할 수 있습니다.
최고가매수신고인이 되면 바로 소유자가 될까요?
아닙니다.
개찰에서 최고가매수신고인이 되었다고 그 자리에서 소유권을 취득하는 것은 아닙니다.
법원은 이후 매각허가 여부를 판단하고, 매각허가결정이 확정된 뒤 매수인이 매각대금을 모두 지급해야 소유권 취득 단계로 넘어갑니다.
이 부분은 다음 13부에서 매각허가결정·잔금납부·소유권이전·취득세·명도 순서로 자세히 살펴보겠습니다.
경매 입찰 방법에서 초보자가 자주 하는 실수는 무엇일까요?
첫 번째, 물건번호를 빠뜨리는 것입니다.
두 번째, 입찰가격의 숫자를 잘못 적고 수정하는 것입니다.
세 번째, 매수신청보증을 무조건 최저가의 10%라고 생각하는 것입니다.
네 번째, 현금·자기앞수표를 입찰표와 바로 섞어 큰 봉투에 넣는 것입니다.
다섯 번째, 대리입찰의 위임장·인감증명서를 제대로 준비하지 않는 것입니다.
여섯 번째, 공동입찰인데 A3364·A3365를 준비하지 않거나 지분을 빠뜨리는 것입니다.
일곱 번째, 공동입찰자가 많은데 서류 연결관계와 간인을 제대로 확인하지 않는 것입니다.
여덟 번째, 입찰마감 직전에 법원에 도착하는 것입니다.
아홉 번째, 현장의 경쟁 분위기에 휩쓸려 미리 정한 최고 입찰가보다 높게 쓰는 것입니다.
오늘의 핵심 정리
경매 입찰 방법에서 가장 중요한 것은 복잡한 기술이 아니라 정확한 준비입니다.
- A3360 기일입찰표의 실제 구조를 미리 익혀두세요.
- 입찰가격 네모칸에는 숫자를 정확하게 적고 금액을 정정하지 마세요.
- 사건번호뿐 아니라 물건번호도 확인하세요.
- 매수신청보증은 통상 최저매각가격의 10%지만 사건별 공고를 다시 확인하세요.
- 현금·자기앞수표 보증은 매수신청보증봉투에 넣고 다시 입찰표와 함께 기일입찰봉투에 넣습니다.
- 대리입찰은 위임장과 대리권 증명서류를 꼼꼼히 준비하세요.
- 공동입찰은 A3364 공동입찰신고서와 A3365 공동입찰자목록을 함께 준비하세요.
- 공동입찰자별 지분을 명확하게 표시하세요.
- 공동입찰자가 많으면 집행관 안내에 따라 공동입찰자목록을 추가로 사용하세요.
- 입찰표는 제출한 뒤 취소·변경·교환할 수 없습니다.
- 개찰에서 가장 높은 유효가격을 신고한 사람이 최고가매수신고인이 됩니다.
경매 입찰 방법을 처음 배우는 단계라면 실제 입찰표를 출력해 사건번호·물건번호·입찰가격을 직접 한번 써보는 연습을 해보세요.
공동입찰을 계획하고 있다면 법원에 가기 전에 공동입찰신고서와 공동입찰자목록도 한번 작성해 보는 것이 좋습니다.
입찰 전 권리분석 과정이 아직 헷갈린다면 11부. 경매 권리분석 사례 를 먼저 다시 살펴보세요.
다음 13부에서는 낙찰 후 매각허가결정, 잔금납부, 소유권이전, 취득세와 명도까지 어떤 순서로 진행되는지 하나씩 알아보겠습니다.
※ 이 글은 법원 부동산 기일입찰을 공부하기 위한 설명입니다. 입찰시간·보증금액·특별매각조건·제출서류는 사건별로 달라질 수 있습니다. 실제 입찰 전에는 반드시 해당 사건의 매각공고와 집행법원의 안내, 법원에 비치된 최신 기일입찰표·공동입찰신고서·공동입찰자목록을 확인하세요.